임차권등기명령 완벽 가이드 (온라인 셀프 신청법 포함)
전세 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 할까? 이때 세입자는 임대인에게 대항하기 위해 법적 보호장치인 임차권등기명령을 활용할 수 있다.
임차권 등기를 설정하면 집을 비워도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있기 떄문에 임차인의 보증금을 안전하게 지킬 수 있다.
이 글에서는 임차권등기의 개념부터 온라인 신청방법, 주의사항, 그리고 등기를 하지 말아야 할 상황까지 모두 정리해봤다.
임차권등기명령이란?
임차인이 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못했을 때, 법원에 신청해 임차권을 주택 등기부에 등기함으로써 대항력과 우선변제권을 보호받는 제도다.
최악의 경우 임대인의 재산이 경매에 넘어갈 수도 있기 때문에 우선변제권 순위를 유지하는게 법적으로 매우 중요하다.
임차권등기를 신청하면 안 되는 경우
- 현재 계속 거주 중이고 이사 계획이 없는 경우: 전입 신고와 점유로 이미 대항력 유지 가능하기 때문에 임차권 등기에 시간과 비용을 소모할 필요가 없다.
- 임대인과 분할 상환 등 원만히 협의 중인 경우: 등기를 하면 협상 과정에서 갈등이 깊어질 수 있으며 세입자를 구하기도 힘들어지기 때문에 지양해야 한다.
- HUG 전세보증보험을 이용하려는 경우: HUG는 '등기+명도(퇴거)'를 모두 요구하므로, 바로 이사하지 않을 예정이라면 효용성이 없다.
- 반환 지연이 경미한 경우: 소송 등 다른 대응 방법이 더 효율적일 수 있다.
셀프 임차권등기 온라인 신청 절차
사실 마음 편하게 진행하려면 그냥 법무사를 찾아가서 대행 서비스를 이용하면 된다. 문제는 대행 비용이 수십만 원에 달하기 때문에 그 돈이 아까워서 대부분 셀프로 임차권등기 명령을 신청한다.
물론 일이 잘 해결되면 임차권등기신청 대행 비용도 전부 다 청구할 수 있지만, 그렇게 금액이 늘어나다 보면 해결되던 상황이 악화될 수 있기 때문에 선택과 집중이 필요하다.
준비물
| 준비물 | 설명 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 공동인증서 | 전자소송, 위택스, 인터넷등기소 로그인용 | 반드시 PC에 저장 |
| PDF 파일 | 계약서, 주민등록초본(5년 주소변동), 내용증명 및 배달증명, 부동산등기부 | 흑백 300dpi 권장 |
| 세금 납부번호 | 등록면허세(위택스), 등기촉탁수수료(인터넷등기소) 납부 후 발급 | 입력 필수 |
세금·수수료 납부
- 등록면허세: 위택스 바로가기 (보증금의 0.2%, 최대 15만원)
- 등기촉탁수수료: 인터넷등기소 바로가기 (3,000원)
전자소송 사이트 접속 및 작성
- 전자소송 홈페이지 바로가기
- 경로: 서류 제출 → 민사 서류 → 보전 처분 → 주택임차권등기명령신청서
- 부동산 등기부는 '전자제출용'으로 발급
- 신청 취지, 신청 원인 입력 (계약 기간, 종료일, 보증금 미반환 등 명확히 기재)
- 납부 번호 입력 필수
첨부 및 제출
- PDF 파일 모두 첨부 후 공동인증서로 전자서명 제출
임차권 등기 신청 처리 기간
| 단계 | 소요기간 |
|---|---|
| 접수 후 보정 여부 | 1~3일 |
| 결정문 발급 | 7~14일 |
| 등기 완료 | 결정 후 1~3일 |
임차권 등기 신청서 서식 예시
[사건번호] 2025임차권등기00001 주택임차권등기명령신청서 관할법원: 서울중앙지방법원 1. 신청인: 홍길동 (900101-1******) 2. 피신청인: 김임대 (800202-1******) 3. 신청취지: 서울시 ○○구 ○○로 ○○아파트 502호에 임차권등기를 명령해 주십시오. 4. 신청원인: - 계약기간: 2023.6.1~2025.6.1 - 계약 종료일: 2025.6.1 - 보증금 미반환: 1억원 전액 - 신청인은 2025.6.30 이사 예정 첨부서류: 계약서 사본, 주민등록초본, 내용증명, 배달증명, 세금 영수증 각 1부 2025.6.16. 신청인 홍길동 (인)
임차권등기 신청 시 주의사항
- 등기 완료 전까지 점유·전입 유지하기
- 계약 종료일자 명확히 증빙하기
- 부동산 주소 정확성 확인하기
- 등록면허세·수수료 영수증 보관하기
- 확정일자 유무 재확인하기
- 배당요구·소송 시한 기억하기 (등기 후 2개월 이내 배당요구, 3년 이내 소송)
- 임대인 주소 정확히 기재하기
- 세금, 대출, 복지 조건 미리 확인하기
셀프 신청 시 유의사항 (실무 팁)
- PC 환경(윈도우, 크롬 또는 엣지)에서만 가능
- 보안 프로그램 설치 후 반드시 재부팅
- 파일명은 영어로 작성하기
- 제출 버튼은 반드시 1회만 클릭하기
- 중간중간 임시저장하기 (세션 만료 방지)
- 증거자료는 날짜, 시간 포함하여 캡처하기
- 전자소송 사이트에서 SMS, 이메일 알림 설정하기
임차권 등기를 설정해야 하는 이유
근본적으로 임차인이 임차권 등기 설정을 하려고 하는 근본적인 이유는 임대인에게 전세보증금을 돌려받기 위해서다. 그렇다면 왜 임대인은 임차권 등기를 부담스러워하는 걸까?
기본적으로 부동산 계약을 하기에 앞서 등기부등본을 떼서 확인하는데, 해당 부동산에 담보가 많이 설정되어 있다면 새로운 임차인을 구하는데 문제가 생기기 쉽다.
또한 시중 금리보다 높은 법정이자에 손해배상까지 해야 하기 때문에 전세사기가 아닌 이상 임차권등기라는 칼을 뽑게 되면 임대인들에게 비교적 손쉽게 전세보증금을 수령할 수 있다. 다만 그 와중에 서로 얼굴을 붉히는 건 어쩔 수 없는데, 내 잘못도 아니고 그걸 걱정할 필욘 없다고 본다.
